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80后指望以房养老,是在刻舟求剑 无力蔷薇卧晓枝

时间:2019-08-16 10:42  来源:   复制分享 我要评论

自今年4月至今,媒体相继报道了中安民生“乐橙lc8以房养老”骗局,引起社会广泛关注。一波未平一波又起,就在中安民生案被骗老人们为保房四处奔忙求助之时,模式类似,甚至还有“创新”的普伴、国民信和、理房、融房等平台先后爆雷。据粗略统计...“”

自今年4月至今,媒体相继报道了中安民生“以房养老”骗局,引起社会广泛关注。一波未平一波又起,就在中安民生案被骗老人们为保房四处奔忙求助之时,模式类似,甚至还有“创新”的普伴、国民信和、理房、融房等平台先后爆雷。据粗略统计,五家平台受害人总计多达3600多人,涉案房产近1600套,涉案总金额近30多亿。

这套骗局,简单的说,是游说老人把房子抵押贷款,然后,转走老人的贷款所得资金,承诺每月、每年给老人养老金,美其名曰,盘活资产。当庞氏骗局最终不可持续的时候,老人发现,不但每个月承诺的养老金没了,贷款的本金也没了,这个时候,房子却要被拍卖了。

82岁老人肖雄也是受害者。他在1994年花一万多元买下单位福利房。这套在亚运村附近63平方米的房子,是他仅剩的家底。或许他本以为房子比子女更靠得住,依靠这套房子,他就可以安享晚年。现在,房子被抵押了,不断有人上门讨债,他白天躲出家门,晚上才回家睡觉,他怕自己唯一的房子被人拿走。

这些平台上的以房养老,当然是骗局。这些骗局能取得老人信任的原因之一,是国家本就在推广以房养老。2014年7月,原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2016年7月,试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。不过从试点情况来看,业务开展得并不理想,截至2018年6月底,只有幸福人寿一家保险公司开展了相关业务,共有98户家庭139位老人完成承保手续。

实际上,正规的“以房养老”保险的遇冷,是因为“以房养老”从长期看,存在深层次的不合理、不确定性。作为长期不合理的硬币的另一面,就是“以房养老”项目短期进行高风险行为,最终,转化为骗局。

长期来看“以房养老”并不靠谱,看起来这与不参加以房养老的人无关。但是,残酷的是,大多数中国人期望的稳定充裕的养老,都指望着房子,本质上都是以房养老!

过去三十年资产的上涨,货币的贬值,让中国人相信,攒钱一定要去买房子才能保值增值,关键时刻再换为现金,治病、养老。所谓儿女靠不住,唯有房子好,房产恒久远,一套可养老。

不过,遗憾的是,这种新时代的养老观,现在看来是确凿无疑的真理,但却是刻舟求剑,很可能支撑不了80后在2050年代的晚年生活。那些陷入骗局的老人的房子是在现在被骗走,而80后的房子的价值,则可能会在今后30年中,一点点的,随着时间的流逝而消散。

一、折旧

房地产是资产,它由房和地组成,房与我们能买到的其他商品一样,是会折旧的。前不久,一篇名为《小区走向衰败》的文章在社交媒体刷屏。作者居住的建于90年代末,房龄17年的小区,房子的各种设施已经严重的衰败了。

小区就像所有的事物一样,有自己的生命。刚刚建好的时候一切欣欣向荣,然后,物理上的折旧不可避免地发生,出现各种故障,慢慢衰败,就像人到老年,毛病百出。

这种衰败分为两种。

第一种,房屋本身的物理衰败。房屋也有自己的设计寿命,风吹雨打必然会变旧。而维护不到位,则是一个普遍性的问题。很多小区,才过了十几年,就绿化带杂草丛生、暖气不达标、门禁虚设、以及更严重的电梯故障、窗户、外墙瓷砖、附属设备跌落等事故。

小区的各种设施,是公共资源,这难免出现公地悲剧与搭便车效应。踢球的消耗草地,当房东的租业不关心设施,住一楼的不愿意大修电梯,而住高楼的又随手高空抛物。不少中国人缺乏公共性,这就会导致组织、协调的成本很高。比如,开会协商,别说遵循罗伯特议事规则,就连知道这个概念的人都是少之又少,开会七嘴八舌,往往不欢而散。这个时候,一盘散沙的业主根本无力去管理好维修基金、保持物业费与物价同步上涨,从而维护小区的设施。

如果说这种物理上的衰败还可以通过良好的物业管理来弥补的话,另一种社会意义上的衰败则无法避免。从社会规律上看,一个小区最初按照地段、价格,购房搬进去的人经济水平都差不多。随着时间的推移,小区居民的年龄在变,从最能挣钱的青壮年进入老年,经济情况也在发生变化,当小区设施变得破败之后,有钱的会率先搬离,这个时候房价与房租都会下降,然后,再次搬进来的则是要求低一些的人,小区陷入一个负面反馈,最终加速衰败。实际上,这就是西方一些较早进入城市化的国家与地区的状态,不仅一个小区如此,而是整个社区陷入如此状态,与此同时,伴随着富人在郊区的聚集。

很多人会觉得,那些“老破小”不也照样升值,卖出天价。这是因为,在资产升值时代,城市的发展、地段的升值,会大大抵消建筑的折旧、物业的衰败,但是,一旦资产停止增值,这些折旧就会显露出来,成为影响房产价值的显著因素。

二、“拆不动”

还有些人觉得,小区衰败、房屋折旧都不算问题,房并不值钱。李嘉诚就说了,房地产最重要的是“地段、地段、地段”。小区虽然旧了,但地段总是好的,拆掉旧房,再建新小区。持这种观点的人会认为:“中国没有用到设计寿命的房子,都是20左右,政府就会来拆迁”。遗憾的是,这是用过去30年的经验去判断未来30年的变化——经验会引导人,但另一些时候,经验会误导人。

我外婆家,离重庆解放碑步行距离大约10分钟,修建于上世纪80年代,可以说是重庆第一批居民高楼,层高11层,但没有电梯。这十来年,拆迁的传言说过很多次了,但周围拆掉平房后新建的小区像雨后春笋一样长出来了,这里却一直没能动得了。唯一的变化是政府不断出钱,翻新外墙,毕竟,这是重庆最主要的街道。

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